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20213/26

公示地価の下落!物件価格や融資に影響は? ~最強の不動産投資チャンネル Vol.131~

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【今回のテーマ】
公示地価が8年ぶりに下落。不動産投資に与える影響はあるの?ケーススタディを交え、
わかりやすく解説!

<今回の動画で学べること>
0:18 公示地価が8年ぶりに下落!
0:55 住宅地の動き
1:20 不動産の価格は下がるの?
1:51 融資への影響①
2:59 融資への影響②
3:57 融資への影響③
5:05 すでに持っている物件の価格が下落した場合は?
6:01 まとめ

<前回の動画内容はこちら>
▼マイホームか収益物件、どちらを先に買った方がいいの?

___________

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#公示地価 #融資 #不動産投資 #大和財託

先日、2021年 3月 24日 の日経新聞に

公示地価が 8年 ぶりに下落したというニュースが掲載されていました

これは全用途、住居系の用地もそうですし

商業系の土地も下落したということになっています

その要因としては、商業地・観光地の不振が、コロナの影響で出てきたことです

三大都市圏は 8年 ぶりに下落したということなのですが

地方によっては、堅調な地域もあります

住宅地の動きに関しても、やはりコロナの影響が出ていまして

働き方の変化

テレワーク等で、今は都心部ではなく
少し外れたところに住みたいというニーズが出てきたりとか

ワーケーションといいますか、別荘の需要 等も出てきたということで

一部の地域では、土地の値段が上がったというような話になっています

で、不動産の価格が今後どうなっていくかというところなのですが

コロナが今後どうなってくるのかによっても変わってくるのですが

現在の状況においては、公示地価も下がったということも少しありますので

商業地や事業系のところに関しては、下がる可能性も多少はあると考えています

一方、住居系に関しては大きな変化はあまりないと考えています

不動産投資の物件価格について話を深めていくと

まず、不動産投資はどうしても融資の姿勢による影響を非常に受けるので

融資姿勢はどうなるのかを まず見てみたいと思います

金融機関の物件に対する評価というのは

積算価格と収益還元価格というものがあるのですが

この積算価格というのは、土地と建物そのものの価値がどれ位か
という考え方をするのですが

その時に土地の値段(評価)に関しては

多くの金融機関が相続税路線価に土地面積をかけ、土地の値段(評価)を出します

で、この相続税路線価というのが

今回新聞に掲載されていた公示地価の おおよそ 8割 が目安となっていますので

公示地価が下がるということは相続税路線価も下がるということになりますので

そういった意味では、積算価格は
銀行としては下がってくるような方向になると考えています

もうひとつの収益還元評価についてですが

ここはですね、家賃収入がどうなのかというところと

あと各地域による還元利回り(キャップレート)によって
物件の評価額が決まりますので

あまり公示地価の部分に大きい影響は及ぼさないです

現在、金融機関の物件評価の方法としては

少し前であれば、積算評価だけで見てくる金融機関が多かったのですが

最近は収益還元評価を取り入れる金融機関が増えてきたので

そういった意味ではですね

先ほどの積算価格の部分が多少減ったとしても

収益還元評価が変わらないのであれば

金融機関の物件に対する評価はあまり変わらないかなと考えています

一方で、不動産の流通価格ですね

銀行の評価ではなく、流通価格の部分で見てみると

これは最悪のケースを想定してるんですけども

公示地価が下がることで、土地値が下がり、物件価格が下がるということです

その結果、物件価格がもし下がるということになれば

家賃収入は基本的にあまり変わらないので

利回りが上がるということになりますよね

すると金融機関の物件評価に関しては

先ほど述べたように、それほど変わらないということになれば

今であれば、物件金額に対して一定の自己資金を入れないと

物件が買えないという風になっているのですが

それは何故かというと

金融機関が物件評価を物件の市場価格に対して低く見ているからですよね

それが物件の金額が下がってくれば、評価額が変わらないとなれば

必要な自己資金というのは抑えられる形になってくるので

そういった意味では融資の部分で受けやすくなる可能性もあるかなと思っています

これは物件価格が下落した場合の話です

で、物件をすでにお持ちの方が、公示地価下落によってですね

もし物件価格が下がったらどうしようか、という不安もあるかと思いますが

不動産投資の良いところは

物件の市場価格がもし下落したとしても

金融機関から追加の担保提供や

下落した分の一部返済を求められるようなことはありません

追証がないという状態ですね

やはり大切なのは、毎月のキャッシュフローをしっかり回していきながら

キャッシュフローを積み上げつつ

毎月 物件の借入金の部分を返済してくことが大切だと思います

ですので、慌てて売り急ぐ必要はないです

キャッシュフローを回してくださいという話になります

ということで、まとめますと!

公示地価が下がってもですね

特に居住用の不動産価格にはあまり影響はないかなという話と

融資に関しても大きな影響はないのですが

もし市場価格が調整局面で下がったとしたらですね

金融機関の評価はそんなに変わりませんので

ある意味、自己資金を少なくして
融資を受けられる可能性も出てくるかなと思っています

物件を持っている方はですね

物件が上がるか下がるかは関係なく

万が一、下がったとしてもキャッシュフローが回っていれば

不動産というのは、また上がっていく局面もあるので

様子見で良いかなと考えています

ということで!

公示地価の下落は、居住用不動産投資に関しては

大きな影響はあまりないかなという風に考えています

今回も最後までご覧いただき、ありがとうございます!

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